Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur doit s’acquitter des frais de notaire. Qu’est-ce que c’est ? Et que comprennent-ils ?
Il s’agit donc d’un pourcentage du prix d’achat du bien immobilier qui inclut à la fois les honoraires du notaire, les droits de mutation ou d’enregistrement, ainsi que les débours. La différence entre les frais de notaires et les droits de mutation est que ces derniers font partie des frais de notaire. En effet, ils représentent la plus grande partie de ces derniers.
Le taux des frais de notaire
Les frais de notaires constituent près de 7 à 8% du coût du bien immobilier s’il est ancien et 2 à 3% s’il est neuf. Il est important de savoir que de nombreux paramètres entrent en jeu lorsqu’on calcule le montant des frais de notaire, tels que la nature du bien immobilier (ancien, neuf, terrain à bâtir, logement…), l’inclusion ou non de la vente de mobilier avec le bien en question à savoir : (éléments électroménager, meubles de cuisine…) sans oublier la localisation.
Le calcul des frais de notaire
Pour pouvoir calculer approximativement les frais de notaire, les droits de mutation, les débours tout en incluant les honoraires du notaire, il faut compter jusqu’à 8% du coût d’un ancien bien immobilier et 3% du prix d’achat d’un bien neuf.
Le barème des frais de notaire
Afin de calculer avec précision le montant des frais de notaire un barème a été mis au point par l’Etat. Après les droits de mutation ou d’enregistrement, les honoraires du notaire représentent la plus grosse partie des frais de notaire. Un nouveau barème a été élaboré cette année, entré en vigueur suite à la publication de l’arrêté du 28 Février 2020 qui le décompose en quatre tranches, à savoir :
- La tranche de 0 à 6 500 € a un taux d’application de 3,870% ;
- la tranche de 6 500 € à 17 000 € a un taux d’application de 1,596% ;
- la tranche de 17 000 € à 60 000 € a un taux d’application de 1,064% ;
- la tranche de 60 000 € a un taux d’application de 0,799%.
Les frais de notaire pour les biens immobiliers anciens
Lorsque le bien immobilier est ancien, les frais du notaire sont plus élevés que s’il était neuf. Les droits de mutation ou d’enregistrement sont fixés à 5 ou 6% du coût du bien immobilier vendu et ils varient d’un département à un autre. Ces droits se composent de nombreuses taxes, à savoir :
- La taxe communale fixée à 1,2% ;
- la taxe départementale fixée à 4,5% ;
- la taxe collectée pour l’Etat fixée à 2,4% du montant de la taxe départementale.
Les frais de notaire pour les biens immobiliers neufs
Les frais de notaire sont moins onéreux lorsque le bien immobilier est neuf que lorsqu’il est ancien. Effectivement, les droits réservés au Trésor Public, qui constitue la majeure partie des frais de notaire, à savoir les droits de mutation ou d’enregistrement sont réduits pour les bien neufs. En effet, il ne sont soumis qu’à la taxe départementale fixée à 0,71% et ce, depuis 2011.
Que se cache-t-il vraiment derrière les frais de notaire ?
Nous avons évoqué le barème des frais de notaire dans un paragraphe. Mais il est important de revenir sur ce point, pour comprendre ce qui se cache derrière les frais de notaire. Il faut d’abord savoir que la grande majorité des frais de notaire est constituée de taxe et d’impôts. Le notaire est un simple collecteur pour l’État et les collectivités. Cela représente environ 80% des frais d’acquisition. Une autre partie des frais de notaire correspondent aux frais de débours. En effet, lorsqu’un bien est vendu, le notaire doit effectuer plusieurs démarches administratives pour « sécuriser » la vente. Il peut, par exemple, avoir besoin de documents cadastraux ou d’un fichier de copropriété. Les frais de débours comprennent également les formalités administratives. Elles correspondent à environ 10% des frais d’acquisition. Jusque-là, le notaire n’a encore rien empoché. Il reste enfin les émoluments du notaire. Il va nous falloir cette fois appliquer le barème. Pour que vous puissiez comprendre plus facilement de quoi nous parlons, imaginons que le bien vendu ait une valeur de 150 000 euros. Nous allons donc devoir disséquer le prix en plusieurs tranches :
- Entre 0 et 6500 euros x 3,870 % = 251,43 €
- Entre 6500 et 17 000 euros x 1,596 %= 167,58 €
- Entre 17 000 et 60 000 euros x 1,064 % = 457,52 €
- Entre 60 000 et 150 000 euros x 0,799 % = 7191,1 €
Nous arrivons donc à un total de 251,43+167,58+457,52+719,1=1595,63 €, auquel il faut ajouter un forfait de 500 euros en moyenne. La rémunération du notaire est par conséquent de 2000 euros. Les tranches et le pourcentage sont fixés par le Ministère de la Justice. Il garantit ainsi à chaque citoyen, une égalité au service public notarial.
Ainsi, les frais d’acquisition pour un bien ancien de 150 000 euros reviendront à
- 8860 euros de taxes
- 1250 euros environs de frais de débours
- 2000 euros d’émoluments
Si vous avez un doute sur vos calculs, ou tout simplement pour éviter toutes sources d’erreurs, sachez que vous trouverez un calculateur sur ce lien
https://www.immobilier-danger.com/simulation/calcul-frais-notaire.html.
À titre d’information, sachez que si vous avez acheté un bien neuf au lieu d’un logement ancien, les émoluments et les frais de débours seront les mêmes. Par contre, les taxes sont bien moins élevées. Vous allez passer de 8860 euros, à seulement 1123 euros.
Sachez que depuis le 1er mai 2016, il y a eu quelques changements dans le calcul des frais de notaire. La somme perçue au moment de la vente, ne peut pas dépasser les 10% de la valeur du bien. C’est particulièrement intéressant pour des petits achats comme un parking, une cave, …. Attention toutefois, une somme forfaitaire de 90 euros est obligatoire.
Vous le voyez, il n’y a absolument rien de mystérieux dans les frais de notaire. Vous vous apercevrez aussi, que les prix sont fixes et réglementés. Il vous sera donc presque impossible d’obtenir une réduction, du moins en ce qui concerne l’achat d’un bien neuf ou ancien. Par contre depuis 2014, une loi (l’article 58 du Projet de loi de finance de 2014) donne le droit au département de choisir la part des frais de mutation. Bien entendu, les frais ne sont pas totalement libres. La fourchette doit être comprise en 3,8 et 4,5%. En changeant de département, vous pourrez donc faire quelques économies.
Bref vous l’avez compris, avant l’achat d’un bien immobilier, vous devez impérativement prendre en compte les frais de notaire dans leur ensemble, pour les inclure dans votre prêt immobilier.